房企的“千亿阵局”:既是入场券也是生存线

每日新闻每日经济新闻吴若凡2017-11-17 09:24

2010年,万科实现销售金额1081.6亿元,成为全国首个年销售额达到千亿的房企。今年前10月,销售破千亿的房企已经达到12家。机构预测,到今年年底,千亿房企可能达到17家。

在今年的最后两个月,各家房企都在摩拳擦掌,千亿之争更加激烈。“前三强”想再上台阶,已冲上千亿的房企还在激烈角逐,而想要冲千亿的房企则蓄力做最后的冲刺。

“千亿”已经成为房企发展过程中十分特殊的一个“卡位”标准,踏进门槛前如何平衡速度与风险是一大课题。而冲入阵营后,速度与质量、规模与内功的矛盾将凸显,更是给企业带来很大压力。业内人士对《每日经济新闻》记者表示,“房地产已进入集中化的时区,房企要想做优等生就不能‘偏科’,不能全优就必须‘补课’。”

龙头房企阵营分化明显

根据克而瑞研究中心最新发布的《2017年1~10月中国房地产企业销售TOP100》数据显示,在今年的前三个季度,碧桂园的销售规模已突破4000亿元,万科和恒大也分别达到3947.8亿元和3658.8亿元。

业内预计三家龙头房企年内的销售额都有望突破5000亿元。“他们未来3~5年的目标是万亿。”克而瑞指出。而这三家和其身后竞争者的距离越来越大,后续几个阵营的竞争局势更难掩波澜。

龙湖在今年7月首进千亿阵容,中海、金地、华夏幸福、华润置地已在9月保证了今年“千亿俱乐部”席位,其中绿城中国以1070亿元的销售额成为第12名千亿俱乐部成员。显然,在龙头房企快速增长的同时,千亿级房企也在加速拉开与追赶者的差距。

安居客房产研究院跟踪的数据显示,2017年1~10月,前10大房企销售占比超过四分之一达到25.3%,较去年增加6.7个百分点;各梯队房企的金额集中度与2016年全年相比均呈上升趋势,其中TOP30和TOP50房企集中度升幅最大,较2016年末分别上升了8.8和9.8个百分点。

房企的集中度正越来越明显,这样的格局让已步入千亿级的企业都不容懈怠,而对于冲刺千亿的企业来说可能就是生存之争——洗牌加速。房企只有拼尽全力保持一定的规模增长,才能获取足够的发展空间,保证在行业中的一席之地。

在今年第三季度的TOP30房企中,新城控股、招商蛇口、世茂、旭辉的规模都在800亿~900亿元左右,年底有望步入“千亿”行列;鲁能、富力、中南、阳光城、泰禾年底规模力争达到900亿~1000多亿元,也在全力冲”千亿“目标。克而瑞预估,今年迈入千亿关口的房企将突破17家。

克而瑞数据统计显示,目前TOP100房企的集中度达到53.2%,占据市场份额过半。预计2017年末,TOP3、TOP10、TOP20和TOP30房企的金额集中度将分别达到13%、25%、35%和40%。而到2020年,TOP10和TOP30房企的集中度将分别达到47%和70%。从长远来看,20%的企业会越来越优秀,80%的企业则会慢慢被淘汰。

“千亿”对房企的不同含义

“千亿”的确是一个颇为特殊的数字,它对于一些企业是红线,对于一些企业是门槛,对于一些企业则是生存线。

安居客房产研究院首席分析师张波对《每日经济新闻》记者表示,千亿是龙头房企的“入场券”,马太效应之下,非强者即被淘汰,不冲进千亿阵营,极难生存。总部位于上海的福建房企禹洲地产总裁蔡明辉就告诉记者,禹洲地产董事会已明确提出2020年冲击千亿的战略目标。

“这从房企的土地竞争中可见一斑,土地溢价率快速提高,中小房企基本无法和龙头房企抢地。同时,热点城市土地调控措施陆续出台,从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限等方面进行限制,大房企的优势更为凸显。”融信中国品牌营销中心总经理张文龙道出了中型房企的心声,“对于中小房地产企业来说,在精神层面上,千亿目标的实现是一种激励,也是企业发展过程中重要的历史时刻。”

张文龙告诉《每日经济新闻》记者,行业集中度提高,市场竞争也日趋激烈,行业相互之间角力明显,扩大销售规模是在未来成熟的房地产市场中获得空间的前提。“实际上,房地产行业的总容量还在增长,但不代表每个参与者都能分享红利。格局变了,为了这份发展资格,各个企业都要去争取扩大规模,以免在后期发展中处于竞争劣势。”

片面追求规模增长不可取

房企规模的提升很重要,但实现千亿目标靠的不仅是单纯市场占有率的上升,如何修炼“内功”也很重要。因为千亿之后,路依旧很长。

张波对《每日经济新闻》记者表示,企业在冲击千亿时会遗留一系列问题,比如要在产品的可复制性以及快速扩张上动脑筋,产品千篇一律可以出优品但很难出精品,如果没有精品,越往后走品牌辨识度和市场竞争力就越弱。

张文龙表示,房企达到千亿规模之后应考虑如何控制自身风险、如何持续增长盈利能力、如何提升运营能力,发展中要寻求量和速度的某种平衡,拒绝“畸形”增长。他同时强调,站在企业长远的战略规划角度,片面追求规模增长、忽视发展质量也不可取,一方面要注重资产结构和负债水平的优化,使得财务结构更加稳健,另一方面要优化和提升新项目的品质,重视客户体验。

“控费用、抓运营、求利润”始终贯穿。中南置地董事长陈凯指出,“年销售在50亿元左右,核心竞争力是产品;年销售在100亿~300亿元之间,靠的是营销力和资金周转能力;年销售在500亿~1000亿元靠的是高周转和组织力;年销售在1000亿~3000亿元,靠的是人力资本和企业机制;达到3000亿元以上的,靠的是产业链的整合能力。”

“不同档次的企业,在规模这个‘壳’提升的同时,必须装上能与之配套、足够能量的“内涵”,冲击千亿不容易,但跨过千亿后更不容易,面临的是万亿企业的压力和同档次高段位企业的冲击,内功将更显关键。”张文龙表示。

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