一线楼市急冻 二线楼市火爆

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[导读]沪深楼市新政落地半月,一线楼市成交急速降温。然而,在南京、杭州、苏州、福州、东莞、中山、武汉等许多二线城市,三月出现了楼市交易的火爆情况。

沪深楼市新政落地半月,一线楼市成交急速降温。然而,在南京、杭州、苏州、福州、东莞、中山、武汉等许多二线城市,三月出现了楼市交易的火爆情况。不仅一房难求、地王频现,甚至出现了“日光盘”。为什么二线城市的楼市会突然出现疯狂局面?这股热度能持续多久?

一线楼市急冻 二线楼市火爆

猴年开春,一线楼市疯狂上涨让人看得心惊肉跳。进入3月,二线城市成为接替一线城市的楼市上涨的重要区域,不管是从楼市成交量、成交价格,还是土地市场的多个指标都抢跑全国。

各项数据也提供了一定佐证。清明后一周,北京市新建商品房以及二手房的网签数量,环比均下降近40%。有媒体报道说,为了快速变现,有业主直接将原报价900万元的二手房降到690万元。在“3·25”新政实施后,上海楼市也出现了量价齐跌的现象,虹口区房价跌幅位列各区之首,跌幅为29%。此前房价已连涨十五个月的深圳楼市成交量也遭遇“速冻”。3月最后一周,深圳的中原报价指数均已跌破50%,这表明深圳报价下跌的房源数量已经超过报价上涨的房源。

紧接着,二线城市火速“接棒”。易居研究院日前发布的一份研究报告显示,3月,中国30个受监测的典型城市新建商品住宅成交面积为2563万平方米,环比增长133.0%,同比增长82.9%。3月市场成交创下历史上月度最高水平。其中,3月杭州楼市成交最为火爆,环比增幅为30个城市之最,达到322.1%。天津其次,环比增幅达到260.7%。

得益于一二线楼市的火爆,标杆房企一季度取得猴年销售开门红。据悉,已公布3月房企销售业绩的24家房企,合计销售额高达1939.9亿元,同比涨幅高达128%。

国家统计局4月15日发布的数据显示,一季度全国商品房销售面积和销售额呈现大幅度上升。1-3月,商品房销售面积24299万平方米,同比增长33.1%,增速比1-2月提高4.9个百分点。其中,住宅销售面积增长35.6%,住宅销售额增长60.3%。销售额方面,商品房销售额18524亿元,增长54.1%。

值得注意的是,3月末商品房和商品住宅的待售面积出现了一个明显的下滑,这是库存环比首次出现了下降。面对巨量库存,今年以来,中央和地方频频加施“药量”,各地都把放宽信贷、活用公积金杠杆、降低税费、加快棚户区改造和货币化补贴作为去库存的发力点。截至3月末,商品房待售面积73516万平方米,比2月末减少415万平方米。

市场的火爆同时迎来的是房地产投资回暖。自2014年以来,房地产开发投资增速已经连续23个月下滑,今年一季度首现反弹。1至3月,全国房地产开发投资17677亿元,同比增长6.2%(扣除价格因素实际增长9.1%)。

进入3月,各地掀起了一轮拿地热潮,开发商纷纷将目光投向二线城市。尤其是合肥、南京等城市,且大多数为高溢价拿地。事实上,今年一季度标杆房企拿地继续维持高位,主要集中在一二线城市。其中,标杆房企在二线城市拿地金额为636.47亿元,占总金额的53.6%,较去年同期大涨18.9个百分点。

三大动力支撑二线火爆

二线城市的楼市为何会在此时火爆?业内普遍认为,宽松的信贷政策、持续利好的楼市新政为二线城市的上涨提供了社会条件,一线楼市的调控收紧、土地惜售充当了“助攻”,而房地产的投资性需求则成为助推市场热度和价格上升的“元凶”,并将直接助长二线城市的楼市风险,亟需抑制性的楼市调控政策。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者表示,一线城市和二线城市不仅没有去库存压力,相反还面临着供应不足、价格快速上涨的压力,“增加供应、抑制价格、打击投机、防范泡沫破灭可能导致的金融风险、完善住房保障,是这类城市面临的任务。”

业内分析,经过2015年多轮货币信贷政策调整后,信贷全面放松,目前购房信贷优惠位于最佳窗口期。数据显示,今年一季度新增人民币贷款达4.67万亿元,创单季历史新高,比第二高的2015年一季度高出1.06万亿元。此外,多地公积金贷款额创下新高,表明个人贷款多增的绝对主力也是中长期,房地产按揭明显增长。

2月末,央行再次降准0.5个百分点,为信贷需求的增长提供更宽松的环境。此外,为了打好去库存攻坚战,二三线城市的楼市出台多项利好政策,有效地刺激了楼市需求,提振了市场信心。

国土资源部日前印发《国土资源“十三五”规划纲要》。《纲要》指出,结合房地产去库存,实施有效用地调节政策,保持房地产市场平稳运行,在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模,对房地产库存较高的城市,减少直至停止住房用地供应。

此次国土资源部提出对库存较高城市减少用地供应,体现了“一城一策”思路。近一个月来已经有多个省市针对土地供应市场采取收紧措施。

此前,一线城市在标杆房企拿地争抢的影响下,已经普遍出现了地价超过房价的现象。一线城市土地市场惜售,二线城市优质地块资源较少,房企拿地竞争激烈,热点地块溢价率高企进一步带动整体市场溢价率提高,楼面价上涨。

面对二线城市房价、地价的攀升,各地政府都抓住时机,加大土地供应。

在不少开发商看来,在二线城市拿地有着战略考量,也是无奈之举:一线城市拿不动、三四线城市不敢拿,二线城市似乎成了必然之选。从开发商现金流角度考虑,市场好赶紧推。而今年房地产开发企业到位资金出现明显增长。数据显示,1-3月份,房地产开发企业到位资金31992亿元,同比增长14.7%,而今年1-2月份为下降1.0%。

然而,部分二线城市的土地供应量放大、地价高企、楼市投资客比例过高、调控政策或将出台等风险因素已开始显现,值得开发商和购房者警惕。

一线城市的房价接连暴涨大幅抬高了刚需的购房门槛,透支未来的市场需求。而由于资金的溢出效应,一线城市政策收紧、门槛上升使得大批过剩的资本转而流向周边的二线城市。二线城市房地产的投资属性被强化,投资客正在代替普通购房者成为购买新主力。在市场疯狂火热的情况下,甚至刚需改善需求客也恐慌性入市,需求不断被激发。

非理性上涨难持续须警惕风险

在现有的政策、货币环境下,二线城市或将延续短期上涨的行情。不过,土地价格的飙升无疑导致房价上涨,价格持续上涨又将导致投机性、投资性需求卷土重来,市场风险会不断累积。

一位房地产研究人员表示,目前,中国二线城市仍处于去库存期,吸客能力没有根本提升。“从目前房企的投资意愿、新开工面积来看并没有出现向好的转变,在这种大背景下,所谓的‘时光盘’‘日光盘’更多是开发商的一种销售行为,只是借机加快资金回笼。”

一位房企投资部负责人告诉记者。目前,以南京、苏州为代表的二线城市土地市场大热、地价屡创新高,但开发商还是义无反顾地高价拿地,其中的无奈已不在于未来盈亏,而是事关企业生死。供应总价提高了,然而,产品结构并没有发生太大变化。这对于客户来说并没有太大转变,但购房成本却增加了。这就很大程度上增加了未来市场的风险。

一季度房地产市场表现不错,但对即将来临的二季度,业内人士并不乐观。不少业内人士认为,二季度结尾的时候,那些先前比较火热的城市如苏州、南京、合肥等都存在成交量下降的可能。

全国房地产商会联盟主席顾云昌分析称,目前我国一些大城市的楼市泡沫还在不断被吹大,的确存在破灭的风险,但是还没有达到马上要破灭的状态,上海、深圳等地收紧限购政策,就是防止大城市的房价进一步提升,泡沫进一步被吹大进而面临破灭的危险,“一般来说,越是大城市,楼市热得快,冷得也快,上下波动也较大;相反,小城市热得慢,冷得慢,波动也小些。”

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